주택담보대출(LTV, DTI, DSR) 용어정리 초급편

주택을 구입하려거나 중도금 대출을 받을 경우, 가장 많이 듣는 용어가 LTV, DTI, DSR 일 것입니다.

 

 

실제 주택담보대출을 받을 때는 좀 공부해서 알았으나 시간이 지나면 또 잊히기 마련입니다. 다시 한번 초급 수준으로 말씀드리려고 하니 잠깐만 집중해 주시면 감사하겠습니다.

 

 

1. LTV(Loan to Value Ratio) : 주택담보대출비율

 

 

가장 많이 사용하는 용어이다. '엘티브이'라고 한글로 표현할 때도 있지만 영어 대문자로 많아 사용합니다.

• 주택담보대출비율 - 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치 비율입니다.
• 예를 들어 주택담보대출 LTV가 75%인 경우에 4억 원의 주택을 담보로 대출을 하고자 한다면 4억의 75%인 3억 원입니다.
• LTV = 대출금액 ÷ 주택담보 가치 × 100

☞ 시세대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있을지 확인해 주는 지표

☞ 여기서 시세의 지표는 감정가액, KB 부동산 시세, 국세청 기준 시가 등을 사용합니다.

 

 

2. DTI(Debt to income) : 총부채상환비율

'디티아이'라고 한글로 표현할 때도 있지만 영어 대문자로 많아 사용합니다.

• 총부채상환비율 - 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 비율을 말합니다.
• 예를 들어 연간 소득이 6,000만 원이고 DTI가 35%로 설정된 경우에는 2,100만 원을 초과하지 않도록 대출 규모가 제한됨을 말합니다. 
• 주택 대출원리금 상환액 + 기타 대출이자 상환액

☞ 금융부채 상환능력을 본인 소득기준 대비하여 대출한도를 정하는 지표

☞ 따라서 DTI가 낮을수록 대출 상환 능력이 높다고 보면 됩니다.

 

 

3.  DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

'디에스알'이라고 한글로 표현할 때도 있지만 영어 대문자로 많아 사용합니다.

• 총부채원리금상환비율 - 1년 동안 벌어들이는 소득과 빚을 갚는 상환액의 비율을 말합니다.
• 금융기관에서는 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시 적극 고려하는 기준이 됩니다.
• DSR = 연간대출상환액 ÷ 연간소득 × 100

☞ 연간대출 상환액을 연간소득으로 나눈 뒤 100을 곱하여 나타내는 지표

 

 

☞ DTI와 DSR이 조금 헷갈려 할 수도 있는데,

DTI는 주택담보대출의 원리금만 따지는 반면에, DSR은 그 사람이 가지고 있는 모든 빚을 반영한 상태에서 대출 한도를 정하는 점에서 DSR이 더 강력한 규제라고 생각하시면 됩니다.

 

 

2023년 현재 주택담보대출에 대하여

• LTV 50% 통일
  • 2022년도까지 지역, 주택 수, 가격에 따라 복잡하게 적용이 되었지만 현재 50%로 통일되었으며, 무주택자와 기존 주택을 매도하고 신규 주택으로 구입한 1 주택자도 모두 적용이 됩니다.
  • 단 비규제지역은 LTV 60% 그대로 유지되었습니다.
• 다주택자도 LTV 30% 가능
  • 기준에는 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었으나, 추가 주택 구입 목적으로 받고자 한다면 30% 적용하여 대출을 받을 수 있습니다.
• DTI는 지역에 따라 상이
  • 투기지역/투기과열지역(서울 강남구, 송파구, 서초구, 용산구) - 40%
  • 조정대상지역 - 50%
  • 그 외 지역 또는 생애 최초 구입자 등의 실수요자 - 60%
• DSR은 현행 40% 규제는 유지
  • LTV, DTI 규제는 완화가 되었지만, 1억 원 넘게 대출을 받을 경우 40% 규제는 유지되고 있습니다.